Ya disponible · Valor catastral, IBI, plusvalía y herencias
Nearius es, que sepamos, la única herramienta de IA jurídica que calcula ponencias catastrales: reconstruye el valor con la ponencia de cada municipio, lo contrasta con el recibo y deja la traza citable. Y cuando un dato no es público, dice qué documento falta, quién lo tiene y cómo pedirlo.
Cuatro herramientas sobre el mismo cuerpo de datos oficiales: Catastro, ponencias, planeamiento, BOE y boletines.
«¿Qué ponencia rige y qué módulos y coeficientes le corresponden a este inmueble?»
A partir de la referencia catastral, reúne la ficha del inmueble con sus construcciones y tipologías, la ponencia vigente y si sus cuadros son públicos, la zona de valor resuelta con la geometría de la parcela, los módulos de esa zona, la memoria, los edictos y los coeficientes aplicables, incluido el tipo de gravamen del municipio.
«¿Está bien calculado este recibo de IBI?»
Recalcula el valor catastral factor a factor (normas 13, 14 y 20 del RD 1020/1993, gastos y beneficios, RM y coeficientes de actualización), calcula base liquidable y cuota, y lo contrasta con el recibo: aritmética, tipo, desglose y valor. Devuelve la desviación, un contraexamen con lo que juega en contra del titular, y la vía de reclamación.
«¿Hay errores de clasificación en la cartera de un cliente, o en un municipio?»
Cruza en toda España el uso de cada inmueble con su tipología constructiva: trasteros y almacenes valorados como vivienda, garajes en estructura valorados como exentos. Cada caso llega con las señales que lo sostienen y su nivel de confianza.
«¿Y si la ponencia del municipio no está publicada?»
Sitúa el inmueble en su zona de valor a partir de los mapas oficiales del valor de referencia, llevados hasta la manzana, y compara el valor catastral con el de referencia. Cubre también los más de cuatro mil municipios cuya ponencia no es consultable por canales públicos.
Todas están previstas en la norma. El Catastro solo las aplica si las conoce; Nearius las repasa una a una y, para cada una, dice si procede, si no procede o qué dato falta.
Metros que no existen · tipología errónea (trastero como vivienda, garaje en estructura como exento) · uso equivocado (suelo dotacional valorado como vivienda cuando era nave, garaje industrial o equipamiento) · categoría constructiva inflada · antigüedad mal computada · local en bruto o en estado deficiente · local interior · inadecuación funcional.
Inmueble afectado por expropiación, viales o previsión urbanística · menos edificabilidad de la que presupone la ponencia · zona de valor equivocada · coeficiente de participación erróneo en la división horizontal.
Coeficientes de actualización mal aplicados (para ponencias de 2005 a 2012 la ley fijó rebajas de hasta el 30 %) · reducción de la base liquidable no aplicada · bonificaciones y tipos de la ordenanza no aplicados · imputación de rentas en el IRPF al 2 % cuando corresponde el 1,1 % · ponencia caducada, que los tribunales han considerado perdida de vigencia.
Lo que se consigue: rebaja del IBI, devolución de lo pagado de más en los ejercicios no prescritos, menor plusvalía en ventas, herencias y donaciones, menor base en Sucesiones y Transmisiones, y menor imputación de rentas en el IRPF. Dos casos reales de 2026: un trastero valorado como vivienda bajó de 66.254 a 21.065 euros; dos solares dotacionales valorados como residenciales se rectificaron de 1.048.802 a 284.164 euros y de 490.889 a 272.288 euros.
Revisar la cartera de un cliente antes de una venta, una herencia o la campaña de la renta, con la traza que sostiene el escrito.
Auditar de una vez todos los inmuebles de una comunidad o de una sociedad y detectar los que merecen revisión.
Las cuatro herramientas se usan desde Claude, ChatGPT o cualquier agente conectado a Nearius, en lenguaje natural, junto a la jurisprudencia y la doctrina tributaria del catálogo, incluidas las consultas autonómicas y forales.
Todo es información pública y oficial, y cada dato lleva su fuente y su grado de confianza.
Base de datos y cartografía vectorial del Catastro; parcelario y manzanas INSPIRE; repositorio y servicio cartográfico de ponencias de la Sede Electrónica del Catastro; mapas y anexos del valor de referencia; planeamiento del Sistema de Información Urbana; Real Decreto 1020/1993 y coeficientes de actualización de las Leyes de Presupuestos, verificados contra el BOE; serie de tipos de gravamen del Ministerio de Hacienda; ordenanzas fiscales y edictos de los boletines provinciales y autonómicos.
Alcance y límites. Es una herramienta de detección con traza citable, no una tasación: una discrepancia indica que algo merece revisarse, y lo que señala se acredita antes de reclamar. Sin cobertura en territorios forales, que tienen catastro propio. Más de la mitad de los municipios tienen su ponencia sin publicar; en ellos Nearius no rellena el hueco con suposiciones: lo declara, y ese hecho es en sí un argumento jurídico.