El plan general, parcela a parcela, en 17 comunidades: dónde está Nearius y qué viene ahora

Hace tres semanas contamos que Nearius ya respondía a la pregunta «¿qué permite el plan en esta parcela?» leyendo el plan general de los municipios de Madrid y de Cataluña. Desde entonces el trabajo ha seguido comunidad por comunidad. Hoy Nearius sitúa en su zona del planeamiento 38,6 millones de parcelas de 17 comunidades autónomas y, en 27,3 millones de ellas, devuelve además el régimen de usos de esa zona con el artículo y la cita literal del plan. Son más de 56.000 fichas de zona extraídas de las normas urbanísticas de miles de planes generales, normas subsidiarias y modificaciones.

El estado, comunidad por comunidad

Cada comunidad publica su planeamiento de una manera distinta, y eso decide el nivel de detalle al que se puede llegar. Donde la administración autonómica sistematiza la calificación —la zona de ordenanza de cada manzana—, Nearius devuelve esa zona; donde solo hay cartografía de clasificación, devuelve la clase o la categoría de suelo y el régimen de usos que el plan le asigna. La última columna de la tabla lo indica para cada comunidad, y la ficha de cada parcela lo dice también, con una nota y un nivel de confianza.

Comunidad	Municipios con zona	Parcelas con zona	Con régimen de usos	Qué identifica la zona
Cataluña	945	2,87 M	94 %	Zona de calificación del POUM o del Plan General Metropolitano
Comunidad de Madrid	166	0,58 M	95 %	Norma zonal u ordenanza
Región de Murcia	33	0,79 M	96 %	Uso específico de la calificación
Comunitat Valenciana	542	3,47 M	94 %	Zona de ordenación estructural
Asturias	70	0,10 M	95 %	Calificación del plan
Canarias	86	1,27 M	90 %	Norma zonal o zona de edificación
Illes Balears	67	0,54 M	86 %	Calificación del Mapa Urbanístico y categoría de suelo rústico
Castilla y León	1.308	7,43 M	85 %	Categoría de suelo (urbano consolidado, rústico de protección…)
Castilla-La Mancha	918	5,47 M	81 %	Ordenanza o, si no consta, clase de suelo
Aragón	728	0,47 M	76 %	Uso global en suelo urbano y urbanizable
Galicia	282	6,80 M	59 %	Categoría de suelo de la cartografía de la Xunta
La Rioja	123	0,64 M	53 %	Categoría de suelo
Extremadura	385	1,78 M	52 %	Uso de calificación o categoría de suelo
Andalucía	617	4,69 M	42 %	Calificación en 17 ciudades; clase de suelo en el resto
País Vasco	256	0,68 M	en extracción	Calificación global del planeamiento municipal
Cantabria	100	0,65 M	en extracción	Clase de suelo
Navarra	83	0,35 M	en extracción	Clase de suelo

«Con régimen de usos» es el porcentaje de parcelas con zona cuyo régimen de usos ya está extraído del texto del plan. En País Vasco, Cantabria y Navarra la cartografía de zonas está cargada desde esta semana y la extracción de los textos acaba de empezar. Las cifras cambian cada día: el sistema sigue leyendo planes en todas las comunidades.

Qué se puede hacer

La pregunta de partida es la de siempre —¿qué permite el planeamiento aquí?— pero las respuestas sirven para cosas distintas:

• Due diligence de un activo: zona, uso característico, usos compatibles y prohibidos, clase de suelo, figura de planeamiento vigente, inundabilidad y modificaciones del plan en tramitación, en una sola ficha.
• Cambio de uso: si un local puede convertirse en vivienda, una nave en oficinas o un edificio en hotel, con la cita de la norma y lo que además condiciona la operación.
• Subastas y carteras: revisar en minutos qué permite el plan en decenas de inmuebles antes de pujar o de valorar.
• Búsqueda de suelo: sectores urbanizables sin desarrollar alrededor de un punto o en un municipio, con su edificabilidad y su riesgo de inundación.
• Vigilar el planeamiento: saber si hay una modificación aprobada inicialmente o en información pública que pueda afectar al ámbito de la parcela.

Las herramientas

Desde cualquier asistente conectado a Nearius basta dar una dirección o una referencia catastral y preguntar en lenguaje natural. Por detrás intervienen estas herramientas:

• urbanismo_inmueble — la ficha urbanística: zona del plan en la que cae la parcela (y el porcentaje en cada una si está entre dos), régimen de usos con artículo y cita literal, clase de suelo y figura vigente, inundabilidad según el SNCZI, modificaciones puntuales e instrumentos en tramitación publicados en los boletines, y enlaces al registro o visor autonómico. Cada ficha de usos indica si ha pasado la revisión de calidad.
• cambio_uso_viabilidad — el dictamen preliminar de cambio de uso: permitido, condicionado, prohibido o no determinable, con cada comprobación y su fuente (uso y planta según el Catastro, régimen del uso en la zona, mínimos de habitabilidad de la comunidad, inundabilidad, planeamiento en tramitación) y los datos que faltan para cerrarlo.
• bolsa_suelo_urbanizable — los sectores de suelo urbanizable sin desarrollar de toda España, filtrables por municipio, distancia, uso, edificabilidad y riesgo de inundación.
• catastro_foral_buscar — las parcelas y direcciones del catastro foral de Navarra, Álava, Gipuzkoa y Bizkaia, que no cubre el Catastro estatal.

Preguntas que funcionan: «¿Qué usos admite el plan en esta parcela?», «¿Puedo convertir este local en vivienda?», «¿Hay alguna modificación del plan en tramitación que afecte a este inmueble?», «Busca suelo urbanizable residencial sin riesgo de inundación a menos de diez kilómetros de este punto».

Lo nuevo en Andalucía

Andalucía tiene una particularidad que obliga a ser especialmente cuidadosos: muchos municipios han tenido planes anulados por los tribunales, y la cartografía estatal no siempre lo refleja. Por eso Nearius incorpora ahora la información de la Consulta del Planeamiento Urbanístico de la Junta de Andalucía (SITUA) para los 786 municipios andaluces:

• Plan vigente según la Junta: la ficha muestra la figura de planeamiento general vigente, su año y si está adaptada a la LOUA, con su adaptación parcial. Los planes anulados no figuran como vigentes.
• Aviso de discrepancia: cuando el año del plan que consta en la cartografía estatal no coincide con el de la Junta, la ficha lo advierte. Ocurre en casi un centenar de municipios.
• Instrumentos en tramitación: la ficha indica cuántos instrumentos del municipio están vigentes y cuántos en tramitación según la Junta, además de los anuncios localizados en los boletines.
• Usos extraídos solo del plan vigente: las normas urbanísticas, ordenanzas y fichas que se leen para extraer el régimen de usos son las del plan que la Junta da por vigente, no las de un plan anterior o anulado.
• Seiscientos municipios más: además de las 17 ciudades con cartografía de calificación, otros 600 municipios andaluces tienen ya zona por parcela con la clase de suelo (urbano, urbano no consolidado, urbanizable, no urbanizable, sistemas generales), y la normativa de su plan vigente se está incorporando.

Las siguientes autonomías

• País Vasco: con el catastro foral ya en Nearius, la calificación global de los 256 municipios vascos está cruzada con sus parcelas y la extracción de los textos ha empezado esta semana. La consulta de la ficha urbanística directamente por referencia foral llegará en las próximas semanas.
• Navarra: zona por clase de suelo en 83 municipios y normativa del plan vigente de cada municipio incorporándose desde el sistema de información urbanística del Gobierno de Navarra. El resto de municipios navarros llegará cuando haya cartografía publicada de su planeamiento.
• Cantabria: zona por clase de suelo en 100 municipios; extracción en marcha.
• Galicia, Andalucía, Extremadura y La Rioja: la cartografía está cargada y el porcentaje de parcelas con régimen de usos sube cada semana a medida que se leen los planes.
• Más detalle donde hoy hay clase de suelo: en las comunidades en las que la cartografía oficial no llega a la ordenanza, el siguiente paso es incorporar la calificación desde los planos de los propios planes, empezando por las capitales.
• Ceuta y Melilla: pendientes.

Lo que no promete

La ficha urbanística es información preliminar elaborada con fuentes públicas: no sustituye la cédula urbanística, el informe municipal ni la licencia. Nearius no interpreta el plan: copia lo que dice, con el artículo y la cita, para que se pueda contrastar. Cuando la zona procede solo de la clase de suelo, la ficha lo dice y baja el nivel de confianza; cuando una ficha de usos tiene señales de error en la revisión automática, se muestra con un aviso y no se usa en el dictamen de cambio de uso.

Preguntas frecuentes

¿En qué comunidades puedo consultar qué permite el plan en una parcela?

En 17 comunidades autónomas: Andalucía, Aragón, Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunitat Valenciana, Extremadura, Galicia, Comunidad de Madrid, Región de Murcia, Navarra, País Vasco y La Rioja. El nivel de detalle depende de la cartografía que publica cada comunidad: en unas llega a la zona de ordenanza y en otras a la clase o categoría de suelo. Disponible en el plan Pro.

¿Qué devuelve exactamente la ficha urbanística?

La zona del plan en la que cae la parcela, el régimen de usos de esa zona (uso característico, compatibles, admitidos con condiciones y prohibidos) con el artículo y la cita literal, la clase de suelo, la figura de planeamiento vigente, la inundabilidad según el SNCZI, las modificaciones puntuales recientes y los instrumentos en tramitación publicados en los boletines.

¿Cómo sé si el plan que usa Nearius en Andalucía es el vigente?

La ficha muestra el plan general vigente según la Consulta del Planeamiento Urbanístico de la Junta de Andalucía, con su año y su adaptación a la LOUA, y avisa si no coincide con el que consta en la cartografía estatal. El régimen de usos se extrae solo del plan que la Junta da por vigente.

¿Sirve para saber si puedo convertir un local en vivienda?

Sí, como dictamen preliminar: indica si el uso de vivienda está permitido, condicionado o prohibido en la zona, con la cita de la norma, y añade lo que además condiciona la operación (planta, mínimos de habitabilidad de la comunidad, inundabilidad, planeamiento en tramitación) y los datos que faltan. No sustituye la licencia.

¿Cuándo estarán completos el País Vasco, Navarra y Cantabria?

La cartografía de zonas está cargada desde esta semana y la extracción del régimen de usos ha empezado; el porcentaje de parcelas cubiertas irá subiendo en las próximas semanas. La consulta de la ficha urbanística por referencia foral en el País Vasco y Navarra llegará en las próximas semanas.