Zona tensionada, precio de referencia y pisos turísticos: la respuesta, desde una referencia catastral

Con una referencia catastral, tu asistente ya puede decirte si el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado, qué rango de alquiler publica el Ministerio para esa sección censal, cuántas viviendas de uso turístico hay inscritas en el edificio y qué dice el plan de hospedaje municipal. Son cuatro herramientas nuevas del plan Pro, y las cuatro se integran también en el análisis de viabilidad de cambio de uso.

Hasta ahora, contestar esas cuatro preguntas obligaba a visitar el BOE, el SERPAVI, el registro turístico de la comunidad y el geoportal del ayuntamiento. Y a cruzar a mano la dirección de cada uno con el Catastro.

¿Está el municipio en zona tensionada?

La herramienta alquiler_zona_tensionada lee las resoluciones trimestrales que el Ministerio de Vivienda publica en el BOE con la relación de zonas declaradas, tal como prevé el artículo 18.2.d) de la Ley 12/2023. Tenemos la serie completa desde marzo de 2024 y la contrastamos con la tabla de vigencias del Ministerio.

Para cada municipio devuelve:

• si la declaración está vigente y hasta cuándo (tres años, prorrogables);
• si cubre todo el municipio o solo algunos barrios o núcleos;
• la definición de gran tenedor aplicable en esa zona;
• si la declaración extiende el tope de renta a las viviendas que no han estado alquiladas en los últimos cinco años;
• los enlaces a la declaración autonómica y a su memoria.

Ese detalle importa. Desde este año hay declaraciones parciales: en Gijón solo están declarados los barrios de La Arena y Cimadevilla. Un listado que diga «Gijón, sí» induce a error.

La respuesta resume además los efectos: en un contrato nuevo, la renta no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada, salvo los incrementos tasados del artículo 17.6 LAU. Si el arrendador es gran tenedor, el tope es el índice de referencia estatal (art. 17.7). Y el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años (art. 10.3 LAU).

¿Qué renta es razonable en esa calle?

alquiler_referencia_serpavi sitúa la parcela en su sección censal y devuelve los rangos del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler: euros por metro cuadrado y mes, renta mensual y superficie mediana, en percentiles 25, 50 y 75, para vivienda colectiva y unifamiliar. Los datos son la explotación tributaria que publica el Ministerio, del último año disponible (2024).

Un ejemplo: para una parcela de la calle Progrés de Badalona, la mediana de la sección es de unos 12,7 euros por metro cuadrado y mes en vivienda colectiva. Y Badalona está en zona tensionada hasta marzo de 2027, así que para un gran tenedor ese rango deja de ser orientativo.

Una advertencia que la herramienta repite: el límite legal exacto de un inmueble concreto es el que da la consulta individual en serpavi.mivau.gob.es. El País Vasco no está en el sistema estatal.

¿Hay pisos turísticos en el edificio?

vut_registro cruza con el Catastro más de 400.000 inscripciones de viviendas de uso turístico de ocho comunidades. Comunitat Valenciana, Cataluña y Andalucía publican la referencia catastral en su registro. Euskadi, Madrid capital, Canarias, Mallorca y Menorca solo publican dirección o coordenadas, y Nearius asigna cada inscripción a su parcela con la cartografía oficial del Catastro, indicando siempre cómo lo ha hecho.

Con una referencia de parcela te dice cuántas viviendas turísticas hay inscritas en el edificio. Con la referencia de 20 caracteres, si ese piso concreto lo está. También admite municipio, calle y número. Nunca devuelve datos del titular.

Le vemos tres usos claros:

• Antes de comprar: saber si el piso o sus vecinos tienen actividad turística registrada.
• En la comunidad de propietarios: la junta puede limitar o prohibir la actividad por tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17.12 LPH). Conviene saber cuántas hay antes de convocarla.
• Ante un anuncio: comprobar si corresponde a una vivienda inscrita.

¿Deja el ayuntamiento destinarlo a uso turístico?

hospedaje_zonificacion devuelve el régimen municipal de alojamiento turístico de la parcela. En Barcelona, la zona del PEUAT con la capa oficial del Ayuntamiento; en líneas generales, en ZE1 no se admiten nuevos alojamientos turísticos, en ZE2 solo se sustituyen los existentes y en ZE3 el crecimiento es contenido. En Madrid, el Plan Especial de Hospedaje. En el resto, te avisa de que no hay un plan digitalizado y de que hay que ir a la ordenanza.

Añade si el municipio es zona tensionada, cuántas viviendas turísticas constan en la parcela y el estado del Registro Único de Arrendamientos. Sobre esto último hay novedad: el Tribunal Supremo anuló en mayo y junio de 2026 el procedimiento de registro único y el número de registro del Real Decreto 1312/2024. Sigue en pie la Ventanilla Única Digital y el reglamento europeo de alquileres de corta duración, aplicable desde el 20 de mayo de 2026.

Todo junto, en el análisis de cambio de uso

Si pides a tu asistente la viabilidad de convertir un local en vivienda, el informe incluye ahora un bloque de mercado de alquiler con estas cuatro comprobaciones. Si el destino es vivienda en zona tensionada, te avisa de que la renta nacerá limitada. Si es hotelero en Barcelona, el PEUAT condiciona el resultado.

Actualizado y probado

Los registros turísticos se descargan y cruzan cada día; el PEUAT y el SERPAVI, cada semana; el BOE, cada trimestre, con detección automática de nuevas resoluciones. Cada respuesta indica la fuente, la fecha de los datos y el grado de confianza. Y las herramientas pasan 181 comprobaciones automáticas, incluida la verificación de que funcionan igual a través de nuestro servidor público.

Lo que todavía no hacemos

Preferimos decirlo: Eivissa y Formentera no publican su registro turístico, y el resto de comunidades tampoco. Las declaraciones de zona tensionada que solo afectan a barrios se señalan como parciales, pero aún sin su delimitación en el mapa. Y cuando una fuente no existe, la herramienta lo dice en lugar de inventar.

Si tienes un contrato de alquiler, una compra o una junta de propietarios en marcha, pásale la referencia catastral a tu asistente.

Preguntas frecuentes

¿Cómo puedo saber si un municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado con una referencia catastral?

Sí, con una referencia catastral el asistente puede indicarlo. La herramienta alquiler_zona_tensionada lee las resoluciones trimestrales del Ministerio de Vivienda publicadas en el BOE, con serie completa desde marzo de 2024, y devuelve si la declaración está vigente, hasta cuándo, si cubre todo el municipio o solo barrios, la definición de gran tenedor y enlaces. Está disponible en el plan Pro.

¿Qué renta de referencia del SERPAVI corresponde a una parcela de la calle Progrés de Badalona?

La mediana de su sección censal es de unos 12,7 euros por metro cuadrado y mes en vivienda colectiva. La herramienta alquiler_referencia_serpavi devuelve rangos del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler en percentiles 25, 50 y 75, con datos de 2024. Badalona está en zona tensionada hasta marzo de 2027, así que para un gran tenedor ese rango deja de ser orientativo. El límite exacto se consulta individualmente en serpavi.mivau.gob.es.

¿Nearius permite saber cuántos pisos turísticos hay inscritos en un edificio?

Sí, la herramienta vut_registro cruza con el Catastro más de 400.000 inscripciones de viviendas de uso turístico de ocho comunidades. Con una referencia de parcela indica cuántas hay en el edificio; con la referencia de 20 caracteres, si ese piso concreto está inscrito. También admite municipio, calle y número, y nunca devuelve datos del titular. Está disponible en el plan Pro.

¿Nearius incluye el régimen municipal de hospedaje y el PEUAT en el análisis de cambio de uso?

Sí, hospedaje_zonificacion devuelve el régimen municipal de alojamiento turístico de la parcela. En Barcelona, la zona del PEUAT con la capa oficial del Ayuntamiento; en ZE1 no se admiten nuevos alojamientos turísticos, en ZE2 solo se sustituyen los existentes y en ZE3 el crecimiento es contenido. En Madrid, el Plan Especial de Hospedaje. El análisis de cambio de uso incluye estas comprobaciones y está en el plan Pro.