¿Qué puedo construir aquí? Nearius ya responde leyendo el plan general

Cualquier abogado de real estate, arquitecto o inversor conoce la escena. Llega una oportunidad —un local en planta baja, una nave, un solar— y la primera pregunta es siempre la misma: ¿qué permite el planeamiento en esa parcela? La respuesta está en el plan general del municipio. Y ahí empieza el problema.

Un PGOU son cientos de páginas de normas urbanísticas. Cada municipio usa sus propias claves de zona. Muchos planes solo existen escaneados, en un visor autonómico o en un boletín de hace veinte años. Localizar el artículo que regula los usos de la zona exacta en la que cae una parcela puede llevar una tarde entera. Y hay que repetirlo para cada inmueble.

Desde esta semana, Nearius hace ese trabajo en segundos.

Lo que hemos construido

Hemos leído las normas urbanísticas de cientos de planes generales (PGOU, POUM, normas subsidiarias) y, para cada zona de calificación de cada plan, hemos extraído su régimen de usos:

• el uso característico de la zona;
• los usos compatibles;
• los admitidos con condiciones, con la condición literal;
• los usos prohibidos.

Cada dato va acompañado del artículo y de la cita exacta del texto de la norma. No resumimos ni interpretamos: copiamos lo que dice el plan, para que quien consulta pueda contrastarlo.

Después cruzamos esas normas con la cartografía oficial de calificación y con el Catastro. El resultado es que basta una referencia catastral para saber en qué zona cae una parcela y qué permite el plan en ella.

Un ejemplo real

Avenida de Catalunya, 2, en Torrefarrera (Lleida). Con la referencia catastral, Nearius responde que la parcela está en la zona 1b de las normas subsidiarias, regulada por el artículo 86.4. El uso característico es vivienda; son compatibles el comercial, las oficinas, el hotelero y la restauración, entre otros. Y añade la cita literal del artículo, la clase de suelo, si el plan tiene modificaciones recientes y si hay algo en tramitación.

Si la pregunta es «¿puedo convertir este almacén en vivienda?», el dictamen preliminar de cambio de uso responde que el uso de vivienda está permitido en la zona, con la cita del artículo, y avisa de lo que además condiciona la operación: que el local está bajo rasante, los mínimos de habitabilidad de la comunidad autónoma o si el municipio es zona de mercado tensionado.

Cómo se usa

No hace falta aprender nada nuevo. Desde cualquier asistente conectado a Nearius, se da una dirección o una referencia catastral y se pregunta en lenguaje natural:

• «¿Qué usos admite el plan en esta parcela?»
• «¿Puedo poner un hotel aquí?»
• «¿Cabe un cambio de uso de local a vivienda?»
• «¿Hay alguna modificación del plan en tramitación que afecte a este inmueble?»

Por detrás, el asistente elige las herramientas que hacen falta.

Las herramientas que intervienen

Las dos que leen el plan:

• urbanismo_inmueble — la ficha urbanística del inmueble. A partir de la referencia catastral devuelve la zona del plan en la que cae la parcela (y el porcentaje en cada zona si está entre dos), el régimen de usos de esa zona con artículo y cita literal, la clase de suelo y la figura de planeamiento vigente, la inundabilidad según el SNCZI, y las modificaciones puntuales y los planes en tramitación publicados en los boletines oficiales, con enlace a cada anuncio y al visor autonómico. Cada fila de usos indica si ha pasado la revisión de calidad o está pendiente.
• cambio_uso_viabilidad — el dictamen preliminar de cambio de uso. Con la referencia catastral y el uso de destino (vivienda, comercial, oficinas, hotelero, industrial, garaje o dotacional), indica si ese uso está permitido, condicionado o prohibido en la zona, con la cita de la norma. Añade lo que también condiciona el cambio: planta baja o bajo rasante, mínimos de habitabilidad autonómicos, régimen de propiedad horizontal, zona de mercado tensionado, precios de referencia del alquiler y viviendas turísticas inscritas.

Las que completan la consulta:

• hospedaje_zonificacion — régimen municipal de alojamiento turístico aplicable a la parcela.
• vut_registro — viviendas de uso turístico inscritas en los registros autonómicos, cruzadas con la parcela.
• alquiler_zona_tensionada y alquiler_referencia_serpavi — si el municipio es zona de mercado tensionado y los rangos de precio de referencia del alquiler.
• bolsa_suelo_urbanizable — suelo urbanizable delimitado o sectorizado sin desarrollar, en toda España.
• catastro_analizar_para_inversor — análisis completo de una parcela, planeamiento incluido, pensado para subastas y compras.

Las que localizan la parcela cuando no se tiene la referencia catastral: catastro_buscar_por_direccion, catastro_geocode, catastro_buscar_por_coordenadas, catastro_localizar_por_nota_simple y catastro_buscar_por_finca_registral.

Dónde funciona hoy

Hemos empezado por las dos comunidades autónomas con cartografía de calificación armonizada:

• Comunidad de Madrid: 163 de los 166 municipios con cartografía, incluida la capital. Cubren tres de cada cuatro parcelas con zona. Los grandes municipios de la corona metropolitana se completan esta semana.
• Cataluña: 640 de 945 municipios, con los 36 del área metropolitana de Barcelona. Cubren el 59 % de las parcelas con zona, y cada día entran municipios nuevos.

En el resto de España, la ficha ya devuelve la clase de suelo y lo que publican los boletines oficiales. La zona y los usos llegarán a medida que incorporemos la cartografía de cada comunidad. Las herramientas de alquiler, alojamiento turístico, suelo urbanizable y catastro funcionan ya en toda España. Y cuando un municipio no está cubierto, la herramienta lo dice claramente. No inventa.

Por qué nos fiamos de lo que devuelve

Las normas proceden de fuentes públicas: diarios oficiales, registros autonómicos de planeamiento, visores de las comunidades y webs municipales. Los documentos escaneados pasan por OCR. Cada fila de usos queda trazada hasta el documento y el artículo del que sale.

Además, un proceso de control de calidad revisa continuamente las filas por muestreo, dando más peso a las zonas con más parcelas. Hoy el 89 % de lo revisado es correcto, y cada respuesta indica si esa fila ha pasado la revisión o está pendiente. Las pendientes se muestran como orientativas y no deciden ningún dictamen.

Conviene decirlo con claridad: esto es información preliminar. No sustituye la cédula urbanística, el informe municipal ni la licencia. Lo que hace es que un profesional sepa en minutos por dónde va una operación y qué tiene que preguntar al ayuntamiento, en lugar de empezar de cero con cada parcela.

Lo que viene después

Estamos trabajando en lo que nos piden los despachos y los inversores que ya lo usan:

• Búsqueda inversa: «¿dónde se admite este uso?». Dado un uso y un ámbito, las zonas y parcelas donde el plan lo permite.
• Due diligence de cartera: una lista de referencias catastrales a cambio de la situación urbanística de cada inmueble, con sus alertas.
• Oportunidades de cambio de local a vivienda por municipio.
• Alertas de planeamiento: aviso cuando se publique una aprobación inicial, una suspensión de licencias o una modificación que afecte a un inmueble que se sigue.
• Ficha urbanística en PDF para adjuntar a un informe.
• Nuevas comunidades autónomas, empezando por las que publican cartografía de calificación.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé qué usos permite el PGOU en una parcela concreta?

Hay que localizar la zona de calificación en la que cae la parcela en los planos del plan y leer el artículo de las normas urbanísticas que regula esa zona. Nearius lo hace a partir de la referencia catastral: cruza la cartografía oficial de calificación con el Catastro y devuelve el uso característico, los compatibles, los condicionados y los prohibidos de la zona, con el artículo y la cita literal de la norma.

¿Puedo convertir un local comercial en vivienda?

Depende de que el plan general admita el uso de vivienda en esa zona y en esa planta, de la normativa de habitabilidad de la comunidad autónoma y, en su caso, de los estatutos de la comunidad de propietarios. La herramienta cambio_uso_viabilidad de Nearius indica si el uso de vivienda está permitido, condicionado o prohibido en la zona, con la cita de la norma, y avisa de si el local está bajo rasante, de los mínimos de habitabilidad y de si el municipio es zona de mercado tensionado.

¿Qué es una zona de calificación urbanística?

Es la categoría que el plan general asigna a cada parte del suelo urbano y urbanizable, identificada por una clave (por ejemplo «1a», «5b» o «Residencial unifamiliar»). Las normas urbanísticas del plan fijan para cada zona el régimen de usos y los parámetros de edificación. Una parcela puede estar en más de una zona; Nearius indica el porcentaje en cada una.

¿Qué diferencia hay entre uso característico, compatible, condicionado y prohibido?

El uso característico es el principal de la zona, el que la define. Los compatibles son los que el plan admite junto al característico sin condiciones especiales. Los condicionados se admiten solo si se cumple una condición concreta, como un porcentaje máximo de superficie, una planta determinada o un acceso independiente. Los prohibidos no se admiten en esa zona. Nearius devuelve los cuatro grupos tal como los enumera el artículo de la norma.

¿En qué municipios puedo consultar el régimen de usos con Nearius?

A 5 de octubre de 2026, en 163 de los 166 municipios de la Comunidad de Madrid con cartografía de calificación, incluida la capital, y en 640 de los 945 municipios de Cataluña, incluidos los 36 del área metropolitana de Barcelona. La cobertura crece a diario. En el resto de España la ficha devuelve la clase de suelo y lo publicado en boletines, y la herramienta indica expresamente cuando un municipio no está cubierto.

¿La información de Nearius sustituye a la cédula urbanística?

No. Es información preliminar obtenida de fuentes públicas, con la cita literal de la norma para que el profesional la contraste. No sustituye la cédula urbanística, el informe municipal ni la licencia. Sirve para orientar una operación o una due diligence en minutos y saber qué preguntar al ayuntamiento.

¿Cómo sé si el plan general de un municipio está en tramitación o se ha modificado?

Las aprobaciones iniciales, provisionales y definitivas y las modificaciones puntuales se publican en el diario oficial de la comunidad autónoma y en el boletín provincial. Nearius lee esas publicaciones y, en la ficha del inmueble, muestra las modificaciones puntuales de los últimos años y el planeamiento en tramitación del municipio, con enlace a cada anuncio.

¿Puede una IA leer un PGOU sin inventar usos?

Sí, si no genera la respuesta sino que la copia de la norma. Nearius extrae el régimen de usos de cada zona con el artículo y la cita literal del texto del plan, traza cada dato hasta su fuente y lo somete a un control de calidad por muestreo. Cuando un municipio o una zona no están cubiertos, lo dice en lugar de inventar.