Nearius lee los planos del PGOU: la zona de cada parcela de Granada, sacada de 39 hojas PDF sin coordenadas

Granada tiene plan general desde 2001 y 25.233 parcelas urbanas, pero su calificación urbanística no está en ningún servicio de mapas: solo en 39 hojas PDF dibujadas en AutoCAD, sin coordenadas, con los rótulos convertidos en curvas. Hasta ayer Nearius podía decir de una parcela de Granada que era suelo urbano; hoy dice que es residencial plurifamiliar en manzana cerrada o equipamiento religioso, con el artículo del plan que regula sus usos. Lo ha hecho leyendo esos PDF y encajándolos en el catastro sin que nadie marcara un solo punto de control.

El problema: la mitad de España publica el plan en papel digital

Las comunidades con registro autonómico de planeamiento vectorial (Cataluña, Madrid, Comunidad Valenciana, Murcia, Extremadura, País Vasco, Baleares, Canarias) permiten saber la zona de ordenanza de cada parcela cruzando dos capas. En Andalucía, Castilla y León, Galicia, Cantabria, Navarra y Aragón el registro publica la clase de suelo, no la zona. La diferencia es la que hay entre «suelo urbano» y «puede usted poner un hotel en este local»: la zona es la que remite a la ordenanza que fija los usos, las alturas y la edificabilidad.

Algunas capitales publican su propia capa (Zaragoza, Vigo, A Coruña, Valladolid, Salamanca, Segovia) y Nearius ya la usa. Granada no. Su única fuente son los planos de calificación del PGOU 2001: PDF exportados desde CAD, un color de relleno por uso, 45 colores de la paleta de AutoCAD, sin texto y sin georreferencia.

Cómo lo resuelve Nearius

1. Extraer los polígonos. Cada hoja contiene miles de triángulos de relleno (el CAD descompone cada zona en triángulos al exportar). Nearius los une por color y obtiene los polígonos de zona: 1.300 en la hoja del centro. Descarta la cartela y la leyenda, que se repiten en todas las hojas.
2. Georreferenciar sin semilla. Aquí estaba la dificultad. Ajustar los bordes de las manzanas del plano a los del catastro no funciona: el plano dibuja las calles más anchas y retranquea los rellenos. Lo que sí es invariante es el eje de la calle. Nearius calcula el esqueleto de las calles estrechas del plano y el de las calles del catastro, busca por correlación la escala, el giro y la posición en que coinciden, y afina por mínimos cuadrados. Cada hoja sale con su error: 3 metros de mediana en el centro, 6 en las hojas de borde, 15 en el Albaicín y la Alhambra, donde el callejero del plano y el del catastro difieren.
3. Encajar la retícula. Las hojas de un plan forman una cuadrícula regular. Con las hojas bien ajustadas Nearius estima el paso (1.801 por 1.149 metros, a escala 1:9.495) y coloca en él las hojas con poco contenido, que solas no se ajustarían. Las 27 hojas con color quedan encajadas con residuos de menos de 15 metros.
4. Leer la leyenda. La imagen de la leyenda se lee automáticamente (muestras de color más reconocimiento de texto) y cada color del PDF se traduce a su clave: 42 colores, 32 con zona inequívoca, el 84 % del área coloreada. Los colores que la leyenda comparte entre dos usos y distingue por una letra quedan marcados para revisión humana.
5. Cruzar con el catastro. A cada parcela se le asigna la zona cuyo polígono contiene su punto interior o, en los bordes, la que cubre más del 50 % de su superficie.

El resultado en Granada

17.675 parcelas con zona del plan, el 70 % del municipio. Las más frecuentes: residencial plurifamiliar en manzana cerrada (6.374), unifamiliar en manzana cerrada (4.139), residencial singular (3.066), unifamiliar en agrupaciones lineales (1.774), plurifamiliar en bloques abiertos (822), espacios libres públicos (318) e industrial en manzana (275). Las comprobaciones de cordura salen bien: la parcela de la catedral aparece como equipamiento religioso, las de la calle Tinte como manzana cerrada, los campus universitarios como equipamiento universitario.

Cada zona lleva en la ficha de urbanismo_inmueble su fuente («planos de calificación del plan, PDF vectorial georreferenciado»), confianza media y el aviso de comprobar en el plano oficial. No sustituye a una capa publicada por el ayuntamiento: si Granada publica la suya, Nearius la usará en su lugar. Las fichas de usos de las 18 zonas detectadas, con el artículo y la cita literal del Título 7 de la normativa, se están cargando ahora para que cambio_uso_viabilidad pueda dictaminar sobre ellas.

A qué municipios se puede aplicar

A cualquiera cuyos planos de calificación estén en PDF vectorial (dibujados en CAD, no escaneados) con una leyenda de colores. De los 1.171 municipios sin capa oficial que Nearius tiene en revisión, 52 publican planos descargables y cuatro son vectoriales; los demás son escaneados, que exigen otra técnica (puntos de control y clasificación de color) y vendrán después, empezando por los de más parcelas. La receta de Granada se repite en menos de una hora de máquina por municipio, más una revisión de la leyenda.

Lo que no hace la herramienta es interpretar: la zona sale del color, el uso de la ordenanza. Cuando el plano y el catastro discrepan, gana el plano oficial, y la ficha lo dice.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé en qué zona del PGOU está una parcela si el ayuntamiento solo publica planos en PDF?

Hay que georreferenciar el plano y cruzarlo con el catastro. Nearius lo hace de forma automática para los planos vectoriales (dibujados en CAD): extrae los polígonos de color, ajusta las calles del plano a las del catastro y asigna a cada parcela el color que la cubre, traducido a la clave de zona de la leyenda. En Granada el resultado es la zona de 17.675 parcelas con un error de posición de 3 a 6 metros.

¿Qué precisión tiene la zona obtenida de un plano PDF?

En Granada, 3 a 6 metros de error mediano respecto al catastro, con hojas a escala 1:9.500. Por eso la zona lleva confianza media y un aviso para comprobarla en el plano oficial. En los bordes entre zonas, Nearius indica qué porcentaje de la parcela cae en cada una.

¿Qué municipios no tienen capa oficial de calificación?

Casi todos los de Andalucía, Castilla y León, Galicia, Cantabria, Navarra y Aragón: sus registros autonómicos publican la clase de suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable) pero no la zona de ordenanza. Solo algunas capitales publican su propia capa. Para el resto, la única fuente son los planos del plan, en PDF.

¿Qué zonas distingue el PGOU de Granada?

La leyenda de calificación tiene 24 claves: residencial unifamiliar aislada, en agrupaciones lineales o en manzana cerrada; plurifamiliar en bloques abiertos, en manzana cerrada o en patio de manzana; residencial singular; industrial en manzana o aislada; terciario; institucional privado; espacios libres públicos; y doce tipos de equipamiento e infraestructuras. La más frecuente es la plurifamiliar en manzana cerrada, con 6.374 parcelas.

¿Está la zona de las parcelas de Granada en la cuenta gratuita de Nearius?

No. La ficha urbanística por referencia catastral, con la zona del plan y el régimen de usos de cada zona, forma parte del plan Pro.