Lo que cambia en el alquiler desde el 15 de noviembre

Un contrato firmado en 2004, extinguido hace años y que desde entonces se renueva mes a mes por tácita reconducción. Renta de 430 euros. El casero decide no seguir.

Desde el 15 de noviembre, esa decisión cuesta 27.812,50 euros.

No es un caso extremo ni rebuscado: es la aplicación literal del nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a un contrato de los que hay decenas de miles en España. Y es la consecuencia que menos se ha explicado de los dos reales decretos-leyes de vivienda publicados en el BOE el 7 de octubre.

Esto es lo que cambia de verdad.

1. La prórroga deja de ser por anualidades

Agotado el plazo mínimo de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—, el contrato ya no se prorroga por años hasta un máximo de tres. Pasa a prorrogarse por plazos sucesivos de cinco o siete años.

El preaviso del arrendador sube de cuatro a seis meses. El del inquilino sigue en dos. La continuidad pasa a ser la regla; la extinción, una decisión expresa que hay que tomar en un momento concreto y con bastante antelación.

2. Y si no se prorroga, se indemniza

El arrendador que comunique válidamente que no prorroga debe pagar al inquilino el mayor de estos dos importes: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año residido, prorrateando por meses y por días.

La clave está en sobre qué se calcula esa mensualidad: no sobre la renta pactada, sino sobre el valor superior del rango individualizado que el sistema estatal de referencia de precios asigna a esa vivienda. Solo si ese valor no puede obtenerse se usa la renta vigente.

Por eso los 27.812,50 euros del principio. Son 22,25 mensualidades sobre un valor de referencia de 1.250 euros, cuando la renta real son 430. Equivalen a 65 mensualidades de lo que el casero venía cobrando. En contratos antiguos muy por debajo de mercado, la distancia entre renta y valor de referencia es el verdadero cambio de régimen.

Se abona al entregar la vivienda. Y se transmite al comprador si el inmueble se vende: a partir de ahora es un pasivo que hay que valorar en cualquier compraventa de vivienda arrendada.

No hay indemnización si concurre alguna de las cinco causas del nuevo apartado 2: necesidad de la vivienda para el arrendador o familiares hasta el segundo grado, que el inquilino no la haya habitado más de seis de los doce meses anteriores, que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, que se firme un contrato nuevo, o que rechace una oferta de nuevo contrato por cinco o siete años con renta ajustada al artículo 17.6 aunque la vivienda no esté en zona tensionada. Esa última letra extiende de hecho el tope de renta de las zonas tensionadas a todo el territorio para quien quiera evitar el pago.

Detalle que costará dinero a mucha gente: la causa debe constar de forma expresa, detallada y por escrito en el propio preaviso. Si no consta así, no excluye la indemnización aunque exista en la realidad.

3. Alcanza a los contratos antiguos

Es la parte que casi nadie ha contado.

Los contratos sometidos a la LAU de 1994 y celebrados antes del 26 de mayo de 2023 quedan remitidos al artículo 10, y esa remisión se entiende hecha a su nueva redacción. Es la vía por la que el régimen alcanza a contratos de 1995 en adelante. Además, desde el 8 de octubre su actualización queda topada por el IRAV aunque el contrato pactara IPC.

Los contratos en tácita reconducción entran en el nuevo artículo 10 en el primer vencimiento posterior al 15 de noviembre —si es mensual, el mes siguiente— y para el requisito de duración mínima se computa conjuntamente todo el tiempo desde el contrato originario. Por eso un contrato de 2004 lo cumple de sobra.

Quedan fuera los anteriores a 1995, que se rigen por sus propias disposiciones transitorias. Con un matiz: el texto habla de contratos en tácita reconducción sin acotar a la LAU de 1994, de modo que el tenor literal podría atraerlos. No hay doctrina sobre ello.

La ventana de salida se cerró el 7 de octubre. Solo las comunicaciones de no prórroga efectuadas antes de esa fecha conservan su eficacia sin generar indemnización. Y hay una cohorte sin escapatoria: para los vencimientos entre el 15 de noviembre y mediados de marzo de 2027, a la entrada en vigor ya quedaban menos de los cuatro meses que permite el régimen transitorio.

4. Se acaba el alquiler de temporada encubierto

El arrendamiento de vivienda temporal pasa a tener régimen propio. Debe durar más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses, y exige una causa de desplazamiento real y acreditable, con la carga de la prueba sobre el arrendador.

Si dura más de doce meses sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos. Y un contrato temporal sin causa expresa en el documento pierde su naturaleza temporal desde su firma.

El alquiler por habitaciones entra también en la ley: la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no puede exceder la renta del contrato unitario de la vivienda completa.

5. La renta, congelada o al 2 % hasta 2028

Toda actualización anual cuya anualidad venza entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: ningún incremento si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia; en los demás casos, el nuevo pacto y, en su ausencia, un máximo del 2 %.

En la práctica, una renta de 900 euros que en noviembre habría subido un 2,47 % por IRAV sube un 2 %. Y una de 450 euros con cláusula de IPC de un contrato de 2006, que habría subido un 4,30 %, también se queda en el 2 %, tras encadenar el tope del IRAV y el extraordinario.

Además, sin pacto expreso de actualización no hay actualización, y el IRAV opera como techo en todo caso.

6. Lo que cambia en la factura fiscal

• IVA del 10 % en el arrendamiento de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duración no supere las treinta noches, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador. Desde el 1 de diciembre. No se limita al alquiler turístico: alcanza a cualquier estancia corta amueblada.
• IBI: los ayuntamientos de municipios en zona tensionada podrán recargar hasta el 150 % la cuota de las viviendas destinadas a alojamiento turístico, según el número de inmuebles del titular. También cambia el recargo sobre vivienda desocupada.
• IRPF del arrendador: nueva escala de reducciones del rendimiento, del 100 % al 15 % según se baje o se suba la renta respecto del contrato anterior, con un 80 % durante la prórroga tácita si no se es gran tenedor y se respeta el índice.
• IRPF del inquilino: deducción del 10 % de lo pagado por alquiler de vivienda habitual, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros.
• SOCIMI: gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos del arrendamiento residencial, incluido el turístico.

7. Compras de fondos y desahucios

Hasta el 31 de diciembre de 2030, los fondos dedicados a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados y los grandes tenedores personas jurídicas no podrán adquirir vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por tasadora homologada e independiente.

En desahucios, se incorpora una enervación extraordinaria: cuando el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la Administración competente dispone de dos meses improrrogables para ofrecer alternativa habitacional o pagar lo adeudado y las costas. Si no hace ni una cosa ni otra, queda subrogada automáticamente en la posición deudora y no hay lanzamiento.

Lo que todavía no está claro

Ambos reales decretos-leyes están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente, con las Cortes disueltas desde el 5 de octubre. No es un detalle menor: en 2026 ya han decaído tres decretos de vivienda, el RDL 8/2026 el 28 de abril y los RDL 26/2026 y 27/2026 el 2 de octubre.

Y el texto deja cuestiones abiertas. Cuando un contrato agota la prórroga tácita anterior, no se aclara si el arrendador debe preavisar con seis meses para evitar la nueva prórroga ni si esa primera no prórroga devenga indemnización. Quien afirme hoy una respuesta cerrada a eso se está adelantando a los tribunales.

Cómo lo hemos aplicado

En Nearius hemos actualizado alquiler_actualizar_renta y regimen_arrendaticio, y añadido dos herramientas nuevas: indemnizacion_no_prorroga, que calcula el importe y valida las causas de exclusión, y preaviso_no_prorroga, que da la fecha límite y el contenido que la notificación debe recoger.

Dos cosas quedan fuera a propósito. El valor individualizado del sistema de referencia no es accesible por API, así que cuando no se aporta el cálculo se hace sobre la renta y la respuesta advierte de que el resultado es un suelo, no la cifra final. Y las reglas están parametrizadas por ventana de vigencia: cada respuesta indica el estado de convalidación de la norma, y si decae se desactivan sin tocar código.

Fuentes

• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, texto consolidado

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiene que pagar el casero si no renueva el alquiler?

El mayor de dos importes: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, prorrateando por meses y por días. La base no es la renta que se cobra, sino el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios, y solo si ese valor no puede obtenerse se usa la renta vigente.

¿Afecta el nuevo régimen a un contrato antiguo?

Sí, por dos vías. Los contratos sometidos a la LAU de 1994 anteriores al 26 de mayo de 2023 quedan remitidos al artículo 10 en su nueva redacción. Y los que están en tácita reconducción entran en el primer vencimiento posterior al 15 de noviembre, computando conjuntamente todo el tiempo transcurrido desde el contrato originario.

¿Cuándo se convierte un alquiler de temporada en vivienda habitual?

Cuando dura más de doce meses sin que la causa de temporalidad lo justifique, o cuando se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda. En ese caso el primero se entiende celebrado como arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos y con todas sus garantías de duración y renta.

¿Cuánto puedo subir la renta en la actualización anual de 2027?

Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno. En los demás casos, el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en su ausencia, un máximo del dos por ciento. La limitación rige desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027.

¿Con cuánta antelación hay que avisar de que no se renueva?

El arrendador, con seis meses, frente a los cuatro anteriores. El arrendatario mantiene sus dos meses. Hay una excepción transitoria: si al 15 de noviembre de 2026 quedaban menos de seis meses para el vencimiento, basta un preaviso de cuatro. Abrevia el plazo, pero no exime de la indemnización.