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Qué hay detrás de la ficha urbanística de Nearius: el plan general de toda España y todo lo que la enriquece
· Equipo Nearius
Hace cinco días publicamos el estado del plan general parcela a parcela: todos los municipios de España con zona del planeamiento y el 97 % de las parcelas con el régimen de usos de su zona. Este artículo es el complemento: qué hay exactamente detrás de la ficha urbanística, qué se ha ido añadiendo alrededor del plan general y cómo se comprueba que lo que devuelve es correcto. Porque el plan general es la pregunta de partida —¿qué permite el planeamiento aquí?— pero rara vez es toda la respuesta: una parcela puede estar en un ámbito de plan especial, en la servidumbre de costas, sobre una cañada real o dentro de un monte público, y nada de eso lo dice la ordenanza.
El núcleo: el plan general por parcela
- 44,2 millones de parcelas con zona del planeamiento, en los más de 8.100 municipios de las 17 comunidades, Ceuta y Melilla.
- 42,9 millones (97,1 %) con el régimen de usos de su zona: uso característico, compatibles, admitidos con condiciones y prohibidos, con el artículo y la cita literal del plan.
- 67.700 fichas de zona extraídas de las normas urbanísticas de miles de planes generales, normas subsidiarias, planes de ordenación municipal y sus modificaciones.
- Donde el plan no regula o no existe en formato digital, la ficha aplica el régimen que fija la ley autonómica del suelo para esa categoría de suelo rústico (en Castilla y León el Reglamento de Urbanismo, en Castilla-La Mancha el TRLOTAU, en Galicia la Ley 2/2016, en Andalucía la LISTA, y así en cada comunidad), identificándolo como supletorio y con confianza baja por su generalidad.
- Donde la única cartografía es la figura del plan, la ficha distingue la naturaleza urbana o rústica de la parcela según el Catastro y lo señala como indicio.
El nivel de detalle lo marca cada administración: zona de ordenanza donde la comunidad sistematiza la calificación; clase o categoría de suelo donde solo hay clasificación; figura de planeamiento donde no hay cartografía. La ficha lo dice siempre, con nota y nivel de confianza.
Lo que se ha añadido alrededor del plan
Planeamiento de desarrollo
Una parcela de suelo urbano puede no tener ordenanza del plan general porque la regula un plan especial, un plan parcial o una unidad de ejecución. La ficha incorpora los ámbitos de planeamiento de desarrollo oficiales —Cataluña (ámbitos y sectores del Registre de Planejament), Comunidad de Madrid (ámbitos y modificaciones del SIT) y Madrid capital (APE, APR, API, UZP y expedientes en tramitación con su fase)— y, cuando la parcela cae en uno, lo dice y explica que la zona y los usos son los de ese plan de desarrollo, no los del general. Fue el primer caso reportado por un cliente y es hoy un caso de la batería de regresión.
Vigencia del plan
Un riesgo real: extraer el régimen de usos de un documento de aprobación inicial, de una revisión que nunca se aprobó o de un plan anterior al vigente. Desde el 1 de noviembre un control diario revisa las fichas nuevas comparando el texto del que proceden con la figura y el año del plan vigente según el Sistema de Información Urbana y los registros autonómicos; las sospechosas pasan a revisión humana y, mientras tanto, la ficha muestra un aviso de posible plan no vigente. En Andalucía, donde hay planes anulados por los tribunales, el plan vigente se toma de la Consulta del Planeamiento de la Junta y la ficha avisa cuando no coincide con la cartografía estatal. Melilla es el ejemplo: el texto más reciente era una revisión en aprobación provisional; el vigente es el Plan General de 1995, y es el que se usa.
Patrimonio protegido
La ficha y el dictamen comprueban si el inmueble está catalogado o dentro de un conjunto o entorno protegido: en Cataluña con los registros de la Generalitat (BCIN, BCIL, entornos, Inventari del Patrimoni Arquitectònic, espacios de protección arqueológica) y el catálogo de Barcelona con nivel, denominación y criterios de intervención. En el resto de municipios la ficha dice expresamente que el patrimonio no se ha comprobado y remite al catálogo del plan y al registro autonómico de bienes culturales: no es lo mismo «no consta» que «no está protegido».
Afecciones sectoriales
Es el bloque nuevo de esta semana. Cada afección se comprueba contra la cartografía oficial del organismo titular, cruzada con la geometría de la parcela catastral, y devuelve un estado, los elementos afectados, el porcentaje de parcela, la consecuencia jurídica con su artículo y la fuente con su versión.
| Afección | Fuente | Cobertura | Qué devuelve |
|---|---|---|---|
| Inundabilidad | SNCZI (MITECO) | Toda España | Zona de flujo preferente, periodos de retorno 10, 100 y 500 años, dominio público hidráulico deslindado |
| Red Natura 2000 | MITECO, diciembre 2025 | Toda España (1.632 espacios) | Dentro / fuera; LIC-ZEC y ZEPA con código, nombre y % de parcela; evaluación de repercusiones (art. 46 Ley 42/2007) |
| Costas | Deslindes del MITECO, marzo 2026 | Todo el litoral | Dominio público marítimo-terrestre, servidumbre de protección, servidumbre de tránsito y zona de influencia, con distancia a cada línea de deslinde y si está aprobado o en tramitación (arts. 23-33 Ley 22/1988) |
| Vías pecuarias | Consejerías de 10 comunidades | Andalucía, Aragón, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, C. Valenciana, Madrid, Murcia, Navarra, La Rioja (33.500 vías clasificadas) | Dentro / parcial / colindante; nombre, tipo (cañada, cordel, vereda, colada) y anchura legal (art. 4 Ley 3/1995); dominio público inalienable (art. 2) |
| Montes de utilidad pública | Catálogos de 11 comunidades | Las anteriores menos Cataluña, más Cantabria y Galicia (18.900 montes) | Dentro / parcial; nombre, número de catálogo, titular y deslinde; dominio público forestal (arts. 12-16 Ley 43/2003) |
| Carreteras | Redes de Transporte del IGN, julio 2026 | Toda España (en carga) | Distancia a la carretera más próxima con su clase y titular; en la Red del Estado, dominio público, servidumbre, zona de afección y línea límite de edificación (arts. 29-33 Ley 37/2015); en las autonómicas, remisión a su ley |
| Servidumbres aeronáuticas | AESA | — | No comprobado: AESA no publica las huellas en un servicio reutilizable; la ficha enlaza su visor |
Dos criterios que se repiten en todos los bloques. Primero, honestidad sobre la cobertura: en las seis comunidades que no tienen red de vías pecuarias clasificadas (Galicia, Asturias, Cantabria, País Vasco, Baleares y Canarias) la ficha lo dice, y en las que no publican el catálogo de montes figura «no comprobado», nunca «fuera». Segundo, honestidad sobre la precisión: donde la cartografía de una vía pecuaria es el eje y no el polígono, la franja se construye con la anchura legal y la confianza baja; las distancias a las carreteras se miden al eje de la calzada y se declaran orientativas; y en todos los casos se recuerda que lo alegable es el expediente de deslinde, no la cartografía.
El dictamen de cambio de uso, con todo lo anterior
Cada afección entra en el dictamen preliminar de cambio de uso con un resultado propio. Un local en primera línea de Benidorm cuya parcela cruza la línea de servidumbre de protección sale condicionado, con la indicación de comprobar sobre el plano del deslinde si el local queda dentro de la franja (si queda dentro, el cambio a vivienda está prohibido por el art. 25 de la Ley de Costas). Una parcela que coincide con la Cañada Real Galiana en Meco sale prohibido para cualquier edificación, y además dentro de dos espacios de la Red Natura 2000. Una finca de Guadarrama resulta estar íntegramente en el monte de utilidad pública número 39 del catálogo, «Pinar y Agregados», y la ficha lo dice junto con el descansadero que la toca en un 1,7 %.
Cómo se comprueba la calidad
- Revisión automática de cada ficha de usos: un modelo localiza la cita literal en el texto del plan y comprueba que los usos extraídos son coherentes con él; una segunda opinión con otro modelo confirma las que da por buenas. Las fichas marcadas como dudosas se sirven con un aviso visible y no deciden el dictamen de cambio de uso.
- Revisión humana por lotes: las fichas marcadas como dudosas o con la lista de usos incompleta se corrigen una a una leyendo el plan; hasta hoy se han aplicado 1.392 correcciones validadas, y la ficha corregida sustituye a la anterior sin borrarla.
- Casos de regresión: cada fallo reportado por un cliente se reproduce con la herramienta pública, se corrige y se convierte en un caso de prueba que se ejecuta cada mañana. Hoy son 27 casos: desde la parcela de Torrelodones en el ámbito de un plan especial hasta la Casa Batlló como bien cultural de interés nacional.
- Clientes simulados con distintos modelos de IA: la misma pregunta de un cliente («¿puedo convertir en vivienda este local?») se lanza contra las herramientas de Nearius a través de siete modelos distintos, y un modelo juez compara cada respuesta con la ficha real para distinguir si un error es del dato, de la descripción de la herramienta o del modelo que la usa. La primera pasada ya ha servido: detectó que las fichas de régimen supletorio salían marcadas como dudosas porque el verificador buscaba la cita de la ley en el texto del plan municipal, y se corrigió el mismo día.
Lo que viene
- Terminar la carga de carreteras y añadir las zonas de afección de las leyes autonómicas de carreteras, que hoy solo se citan.
- Vías pecuarias de Extremadura (la Junta las publica solo en visor) y los catálogos de montes de Asturias, País Vasco, Cataluña y Baleares cuando haya descarga oficial.
- Patrimonio fuera de Cataluña: catálogo de edificios protegidos de Madrid y registros estatal y autonómicos de bienes de interés cultural.
- Más detalle de zona donde hoy hay clase de suelo o figura, y la revisión humana continua de las fichas de usos.
Lo que no promete
La ficha urbanística es información preliminar elaborada con fuentes públicas: no sustituye la cédula urbanística, el informe municipal, el certificado de la Demarcación de Costas ni la licencia. Nearius no interpreta el plan ni la ley: copia lo que dicen, con el artículo y la cita, para que se pueda contrastar; y cuando algo no se ha podido comprobar, lo dice con esas palabras.
Preguntas frecuentes
¿Qué devuelve hoy la ficha urbanística de una parcela?
La zona del plan general en la que cae la parcela y el régimen de usos de esa zona con artículo y cita literal; la clase de suelo y la figura de planeamiento vigente; si está en un ámbito de planeamiento de desarrollo (plan parcial, plan especial, unidad de ejecución); un aviso si el plan del que procede la regulación podría no ser el vigente; el patrimonio protegido donde hay catálogo cargado; y las afecciones sectoriales: inundabilidad, Red Natura 2000, dominio público marítimo-terrestre y servidumbre de costas, vías pecuarias, montes de utilidad pública y, en cuanto termine su carga, carreteras.
¿Cómo sé si una afección «no aparece» porque no existe o porque no se ha comprobado?
La ficha lo dice en cada bloque. Cada afección tiene un estado (dentro, parcial, colindante, fuera, sin red clasificada, no comprobado) y su fuente con fecha. Lo que no se ha podido consultar figura como «no comprobado» con una nota: que no aparezca no significa que no exista.
¿Qué pasa si la parcela está en la servidumbre de protección de costas o sobre una vía pecuaria?
La ficha lo avisa y el dictamen de cambio de uso lo recoge: en la servidumbre de protección de costas el uso residencial de nueva implantación y el cambio de uso a vivienda están prohibidos (art. 25 de la Ley de Costas); una vía pecuaria o un monte catalogado de utilidad pública son dominio público, no edificable ni apropiable. Cuando la línea cruza la parcela el dictamen queda condicionado a comprobar sobre el plano del deslinde dónde cae el local.
¿De dónde salen los datos de afecciones?
De las administraciones titulares: Red Natura 2000 y deslindes de costas del MITECO; vías pecuarias y montes de utilidad pública de las consejerías autonómicas (diez y once comunidades respectivamente, las que publican la capa); inundabilidad del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables; carreteras de las Redes de Transporte del IGN. Cada bloque cita la fuente y su versión.
¿Se revisa la calidad de las fichas de usos?
Sí, de tres maneras: una revisión automática de cada ficha contra el texto del plan (cita localizada, usos coherentes), una revisión humana por lotes de las fichas marcadas como dudosas o incompletas, y una batería de pruebas en la que distintos modelos de IA actúan como clientes y un modelo juez compara sus respuestas con la ficha real. Las fichas marcadas como dudosas se sirven con aviso y no deciden el dictamen de cambio de uso.