Inversión inmobiliaria con IA: encontrar el inmueble nunca fue tan fácil

• Por finca registral: del número de finca del Registro de la Propiedad a la parcela catastral.
• Por referencia catastral (14 o 20 caracteres), por dirección con tolerancia a errores, por polígono y parcela, por paraje o por punto kilométrico.
• Por características: metros construidos o de parcela, uso, año de construcción, número de plantas, con o sin construcción, dentro de un radio, de un polígono dibujado o de un municipio. Solares infrautilizados, rústicas con vivienda, naves, locales.
• Por coordenadas o desde un mapa: qué hay en este punto y qué hay alrededor.

• Ficha completa y análisis para inversor: superficie, uso, antigüedad, valor catastral y su desglose, distancias a servicios y transporte, lectura de riesgos.
• Entorno: sección censal, renta media, distribución de usos y antigüedad del parque, comparativa con el municipio y con otras parcelas.
• El deudor o el vendedor en el BORME: administradores, red de empresas, concursos, disoluciones y cambios de domicilio desde 2009.
• Análisis fiscal: IBI y plusvalía sobre el valor catastral, ITP o IVA según el caso, imputación de rentas, consultas vinculantes de la DGT y doctrina del TEAC aplicables a la operación.
• Jurisprudencia verificada sobre subastas, cargas anteriores y posteriores, ocupantes, tercerías y adjudicación, con ECLI y enlace al CENDOJ.
• Artículos de la LEC y la Ley Hipotecaria comprobados contra el BOE, y plazos con el calendario de días inhábiles del municipio.

• Cambio de uso: densidad de viviendas de la zona (viviendas por hectárea y por parcela), reparto entre residencial, comercial, oficinas e industrial, antigüedad del parque y renta de la sección censal, para saber si un local, una nave o una oficina tienen sentido como vivienda antes de pedir la licencia.
• Inversión en garajes: porcentaje de plazas de garaje respecto a viviendas en el entorno, déficit o exceso por manzana, y comparativa con otras zonas del municipio.
• Solares infrautilizados, rústicas con construcción, edificios completos: filtros pensados para quien busca oportunidades, no direcciones.

• Cargas: hipotecas, embargos, condiciones resolutorias y afecciones. Para cada una, la jurisprudencia verificada del Tribunal Supremo y las Audiencias sobre su rango, su cancelación y su valoración en la adjudicación.
• Usura: si el préstamo que garantiza la carga puede ser usurario según la doctrina del Supremo (Ley de Represión de la Usura, tipo medio comparable, notablemente superior), y qué consecuencias tiene para la ejecución.
• Prescripción y caducidad: si la acción hipotecaria o la anotación de embargo han prescrito o caducado (LH y Código Civil verificados contra el BOE) y cómo pedir la cancelación.
• Problemas de inscripción: calificación negativa del registrador, discrepancias entre Registro, Catastro y escritura, coordinación gráfica, exceso de cabida. Consulta en un momento las resoluciones de la DGSJFP (antes DGRN) sobre el caso concreto y la doctrina aplicable al registrador y al notario.
• Bienes afectados: afección al pago del ITP y del Impuesto sobre Sucesiones, afección fiscal de la LGT, obligaciones urbanísticas que siguen a la finca. Con la jurisprudencia y la valoración que ha hecho el Tribunal Supremo de cada supuesto.

Pega la referencia catastral del anuncio y pide la ficha y el análisis para inversor. Pregunta por el deudor: si es una sociedad, verás su historial y si hay concurso o red de empresas detrás. Consulta la jurisprudencia del problema concreto: ocupante sin título, carga no cancelada, plazo de la consignación, subasta desierta. Verifica los artículos y calcula los plazos antes de pujar o de recurrir.

• Actualización automática de rentas por IPC: con el índice y los topes que la LAU impone a cada contrato según su fecha, y la carta al inquilino redactada.
• Respuestas automáticas a requerimientos: de ayuntamientos, comunidades de propietarios, inquilinos o administraciones, con el expediente del inmueble como contexto y las citas legales verificadas.
• IBI y valor catastral de cada finca, contratos que vencen, expedientes de alteración catastral, alegaciones, recursos y solicitudes de devolución.
• Exporta a Excel, CSV, GeoJSON o PDF.

• Qué negocios crecen en la zona: constituciones, capital y sectores emergentes en el municipio o en un radio, mes a mes, para saber qué demanda hay y ajustar el uso y el precio.
• Búsqueda de clientes: empresas del sector que encaja con el inmueble, con su domicilio, actividad, administradores y crecimiento, para dirigirse a las que están abriendo o ampliando.
• Competencia y saturación: cuántas empresas del mismo sector hay alrededor y dónde hay hueco.

Un informe de calidad del inmueble y de su ubicación, con la fuente de cada dato: distancia a hospitales, centros de salud, colegios y comercio; paradas de metro, tren y autobús y frecuencia del transporte; renta per cápita y demografía de la sección censal; calidad de zona en una escala de 0 a 100 que suma servicios cercanos y renta y resta elementos molestos; antigüedad y estado del edificio; riesgos detectados. En PDF, para el comité, el banco o el cliente.

Nearius nació en una empresa patrimonial. Estos son casos reales de nuestra propia cartera, con los importes redondeados. Todos siguen el mismo patrón: un dato mal aplicado por la Administración, detectado al cruzar catastro, registro y norma, y un escrito con las citas verificadas.

• IBI sobre un valor catastral inflado. Dos solares valorados con una edificabilidad superior a la que permitía el planeamiento. Se pidió la rectificación de la descripción catastral y, con ella, la devolución del IBI de un ejercicio (unos 6.000 € de principal más intereses de demora al tipo legal) y la revisión del anterior, con efecto retroactivo desde la fecha de adquisición y sin esperar a la modificación del padrón. Y el ahorro se repite cada año que la finca siga en la cartera.
• IBI de tres ejercicios exigido en vía de apremio a un responsable subsidiario. Solicitud de devolución de ingresos indebidos por el principal, los recargos, las costas y los intereses. Devuelto casi todo; reclamado el resto.
• ITP liquidado sobre una adjudicación en subasta a la que se había renunciado. La Comunidad Autónoma liquidó con datos de la AEAT que reflejaban una adjudicación no firme. Reclamación económico-administrativa estimada y liquidación anulada (art. 57 del Texto Refundido del ITP y AJD).
• ITP pagado dos veces por la misma operación: recurso de reposición y devolución del pago duplicado.
• Plusvalía municipal liquidada a quien no era el sujeto pasivo. Reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal con el artículo de sujeción verificado.
• Valor catastral de un garaje reducido tras alegar contra la valoración, con efectos desde el ejercicio siguiente en IBI e imputación de rentas.

Cada uno de estos escritos exige la ficha catastral, el planeamiento, la norma vigente a la fecha, la doctrina del TEAC sobre efectos retroactivos y, a veces, jurisprudencia del Supremo. Con Nearius, el expediente del inmueble y esas fuentes están en la misma conversación, y el escrito sale con las citas comprobadas.

También de nuestra cartera. Aquí el ahorro no es solo dinero: es no tener que llamar a un despacho por cada papel.

• Demandas y reclamaciones de comunidades de propietarios. Daños por bajantes comunitarias, impugnación de actas, reclamaciones de cantidad, monitorios. Con el expediente del inmueble cargado (escritura, actas, comunicaciones, fotos), la IA localiza el artículo de la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia de la Audiencia que corresponde, y la contestación o la demanda sale redactada en minutos, con cada cita comprobada. Antes eran una tarde y una minuta.
• Requerimientos del ayuntamiento y de Hacienda. Alteraciones catastrales, licencias, órdenes de ejecución, requerimientos de información tributaria, providencias de apremio. La respuesta se construye sobre el expediente, la norma vigente a la fecha del requerimiento y el plazo calculado con el calendario de días inhábiles del municipio. Ni un plazo perdido, ni un recargo por contestar tarde.
• El contrato de alquiler que nos convenía. Para un local y para un solar con actividad, la IA comparó régimen aplicable según la fecha y el tipo de contrato, cláusulas de obras y reversión, aval y garantías, actualización de renta con el índice y los topes de la LAU, causas de resolución y jurisprudencia sobre cada cláusula. El contrato final es el que protege al propietario en lo que la ley permite, no la plantilla de la gestoría.
• Aranceles de notario y registrador mal aplicados. Minutas calculadas sobre el valor total del inmueble cuando el arancel fija una base reducida, «gastos» sin justificar, cancelación de notas de afección cobrada aparte. Se recurrieron ante el propio registrador, el Colegio de Registradores y la Dirección General, con la norma del Arancel (RD 1427/1989) verificada y las resoluciones de la DGSJFP sobre el mismo concepto. Ahora la IA revisa la minuta antes de pagarla.

Hemos comprado bienes en subastas con complejidad jurídica a un buen precio. Nos asiste con los requerimientos que llegan de los ayuntamientos, con los problemas jurídicos de nuestros inquilinos y también en la venta de solares gracias a la IA de BORME.

Empresa patrimonial

Inversores particulares, sociedades patrimoniales y family offices, despachos que asesoran en ejecuciones hipotecarias y concursales, y gestores de carteras inmobiliarias.

Catastro, BORME, fiscal y verificación de artículos forman parte del plan de pago: 29,99 €/mes, IVA incluido, sin permanencia. El plan gratuito cubre la búsqueda de jurisprudencia.

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