Administradores de fincas: cada problema de la comunidad, con su artículo y su sentencia

Dale a la IA el orden del día y los datos de la comunidad y te devuelve la convocatoria con los requisitos del art. 16 LPH (plazos según sea ordinaria o extraordinaria, forma de citación, segunda convocatoria, aviso a los propietarios con deudas) y, después de la junta, el acta con todo lo que exige el art. 19: lugar y fecha, quién convoca, asistentes presentes y representados con sus cuotas, cada acuerdo con los votos a favor y en contra y las cuotas que representan, y la diligencia de cierre y notificación. Sin olvidos que luego sirvan de motivo de impugnación.

• Antes de la junta: convocatoria con el orden del día, plazos y forma de citación conforme al art. 16 LPH; qué mayoría exige cada acuerdo (art. 17: unanimidad, 3/5, mayoría simple, doble mayoría) y cómo computar votos y cuotas de los ausentes.
• El acta: comprobación de que contiene lo que exige el art. 19 (lugar, fecha, autor de la convocatoria, asistentes con cuotas, acuerdos con votos y cuotas) y de que se notifica en plazo.
• Después: quién está legitimado para impugnar, en qué plazo (art. 18: tres meses o un año), qué pasa con el moroso que quiere impugnar, y la jurisprudencia de cada motivo de nulidad o anulabilidad. Antes de que llegue la demanda, ya sabes si el acuerdo aguanta.
• Las actuaciones del administrador: qué puede hacer sin acuerdo de junta, qué necesita ratificación, y la doctrina sobre su responsabilidad (art. 20).

Peticiones de obras, quejas por ruidos o humedades, solicitud de acceso a documentos, discrepancias sobre cuotas, reclamaciones de daños por elementos comunes. Cada respuesta se redacta sobre el artículo aplicable y la sentencia que lo interpreta, con enlace al CENDOJ para que el vecino pueda comprobarla. Menos discusión, menos junta extraordinaria.

Hasta 2.000 € la comunidad puede reclamar por monitorio sin abogado ni procurador, y en el monitorio de la LPH (art. 21) tampoco son obligatorios por encima de esa cifra hasta que hay oposición. Nearius prepara la petición completa: certificado de deuda aprobado en junta y notificado, liquidación con desglose por cuotas y ejercicios, intereses, requerimiento previo si lo exige el juzgado, y el escrito de petición inicial con los requisitos que los juzgados vienen exigiendo para admitirlo. Si el vecino se opone, tienes la contestación y la jurisprudencia preparadas para el abogado.

• Procedimiento monitorio: requerimiento previo, intereses, costas, honorarios del administrador y del abogado, y jurisprudencia sobre la afección real de la finca (art. 9.1.e) frente a compradores y adjudicatarios.
• Privación del voto del moroso, plazos de prescripción de cuotas y cómo actuar en concurso o en subasta del piso.

Es la consulta que más crece. Nearius te da el camino completo con la norma vigente a la fecha y la jurisprudencia que lo respalda:

1. Lo que ya dicen los estatutos. Primero se comprueba si los estatutos inscritos prohíben actividades económicas o profesionales en las viviendas: el Tribunal Supremo ha admitido que esa prohibición genérica alcanza al alquiler turístico. Si existe, no hace falta acuerdo nuevo: basta exigir el cese.
2. El acuerdo de prohibición o limitación. Si no hay cláusula, el art. 17.12 LPH permite prohibir, limitar o condicionar la actividad turística por acuerdo de tres quintos de propietarios y cuotas, y fijar cuotas de gastos hasta un 20 % superiores para quien la ejerza. Desde la reforma de 2025 el propietario necesita además la aprobación previa expresa de la comunidad por esa misma mayoría para iniciar la actividad. La IA prepara la convocatoria con el punto del orden del día redactado, el cómputo de la mayoría y el acta.
3. Inscribirlo. El acuerdo se eleva a público y se inscribe en el Registro de la Propiedad para que obligue a los futuros compradores. Nearius verifica los requisitos y localiza las resoluciones de la DGSJFP sobre la inscripción de estas cláusulas.
4. Los que ya estaban. El acuerdo no tiene efectos retroactivos sobre las actividades legalmente iniciadas antes; la IA te muestra la jurisprudencia sobre qué se considera «iniciada», la relevancia de la licencia y la inscripción en el registro turístico autonómico, y cuándo cabe igualmente el cese por actividad molesta.
5. Cese de la actividad. Con la prohibición vigente, o si la actividad es molesta, insalubre o ilícita, el art. 7.2 LPH: requerimiento fehaciente del presidente, acuerdo de junta para demandar, acción de cesación, y en casos graves privación del uso de la vivienda hasta tres años. Todo con los escritos redactados y las sentencias de la Audiencia de tu provincia.

El mismo recorrido sirve para cualquier otra actividad no permitida: despachos y consultas en viviendas, talleres, almacenes en garajes, locales que cambian de uso sin licencia, animales, ruidos reiterados.

• Ocupación de viviendas o locales del edificio o de elementos comunes: legitimación de la comunidad, desahucio por precario, art. 7.2 LPH (actividades molestas y cese), medidas cautelares y coordinación con el propietario.
• Obras: en elementos comunes y privativos, obligatorias por accesibilidad o conservación, ascensor, ITE/IEE, placas solares, puntos de recarga, y quién paga.
• Actividades molestas, ruidos, animales, uso de terrazas y patios, cerramientos, cambio de uso de un local, división o agrupación de pisos.
• Daños por elementos comunes: bajantes, cubiertas, humedades; responsabilidad de la comunidad, del propietario y del seguro; reclamación y prescripción.
• Cuotas y estatutos: cuotas de participación, exoneraciones, fondo de reserva, modificación de estatutos y normas de régimen interior.

Azotea para antenas, vivienda del portero, local de la comunidad, plazas de garaje sobrantes, fachada para publicidad: qué mayoría hace falta, cómo se reparten los ingresos, fiscalidad para la comunidad (IVA, retenciones, modelo 347) y el contrato redactado con las cláusulas que protegen a la comunidad, con la jurisprudencia de cada cláusula.

• Ley de Propiedad Horizontal, LEC, Código Civil y normativa autonómica de vivienda verificadas contra el BOE, con la redacción vigente a la fecha del problema.
• Jurisprudencia del Tribunal Supremo, Audiencias Provinciales y TSJ sobre propiedad horizontal, con ECLI y línea jurisprudencial: qué dicen y si sigue vigente.
• Consultas vinculantes de la DGT y doctrina del TEAC sobre fiscalidad de comunidades.
• Catastro y BORME: la finca, sus titulares y, si el propietario es una sociedad, su situación.
• Plazos con el calendario de días inhábiles del municipio y cálculo de intereses.
• Auditoría de escritos: antes de enviar la demanda o la contestación, cada cita se comprueba.

Plan de pago: 29,99 €/mes, IVA incluido, sin permanencia. El plan gratuito permite buscar jurisprudencia de propiedad horizontal, 20 consultas al día, sin tarjeta.

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