Retractos: el plazo de cada uno, desde qué día se cuenta y la fecha en que caduca

El retracto se pierde por un día. Nueve días naturales desde la inscripción o desde el conocimiento de la venta en el de comuneros y colindantes, treinta días naturales desde la notificación en el arrendaticio de vivienda, sesenta días hábiles en el rústico, un mes en el de coherederos, y en cada uno un día inicial distinto, una exigencia distinta de consignación y una prelación cuando concurren varios. La herramienta retracto_plazos pone todo eso en una respuesta y, con la fecha del hecho que abre el plazo, calcula el último día. Disponible en el plan Pro.

Qué pide

• El tipo de retracto: comuneros, colindantes, arrendaticio de vivienda, arrendaticio de local, arrendaticio rústico, coherederos, crédito litigioso, convencional o patrimonio histórico.
• La fecha que abre el plazo: la inscripción en el Registro, la notificación fehaciente de la venta o del propósito de vender (tanteo), o el conocimiento de la venta, según el caso. Y la localidad, por si es Cataluña.
• En los arrendamientos, la fecha del contrato, porque el régimen del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no ha sido siempre el mismo.

Qué devuelve

• El derecho y sus preceptos: artículos 1522 a 1524, 1067 y 1535 del Código Civil, 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, 38 de la Ley del Patrimonio Histórico.
• Los plazos de tanteo y de retracto, en días naturales, hábiles o meses, y su naturaleza: son de caducidad, no se interrumpen ni se suspenden; la demanda debe entrar dentro del plazo.
• El día inicial: desde la inscripción y, en su defecto, desde el conocimiento de la venta en los retractos del Código Civil; desde la notificación fehaciente con las condiciones esenciales en los arrendaticios, y cuando la notificación fue incompleta o inexacta, desde que el arrendatario conoce la venta.
• Los requisitos: la cabida de la finca y las servidumbres aparentes en el de colindantes, la condición de comunero, el reembolso del precio y gastos del artículo 1518, la consignación o caución del artículo 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• La prelación: el retracto de comuneros excluye el de colindantes; frente al arrendatario rústico, el colindante prevalece cuando ninguna de las fincas pasa de una hectárea (artículo 22.6 de la LAR); los preferentes del artículo 25.4 de la LAU.
• El cauce procesal: juicio ordinario por razón de la materia cualquiera que sea la cuantía (artículo 249.1.7.º de la LEC), con los documentos que exige el artículo 266.2.º para admitir la demanda: principio de prueba del título y acreditación de haber consignado el precio o constituido caución.
• La fecha de caducidad, con la regla de cómputo aplicada (días naturales desde el siguiente, días hábiles, de fecha a fecha en los meses).
• El texto literal de cada precepto, verificado en el BOE, con aviso si el artículo tiene versiones anteriores que pudieran aplicarse por la fecha de los hechos.

Un caso resuelto

Finca rústica de 6.000 metros cuadrados en la provincia de Toledo, vendida sin inscripción registral el 3 de octubre de 2026. El propietario de la finca colindante se entera de la venta el 20 de octubre.

• Derecho: retracto de colindantes, artículos 1523 y 1524 del Código Civil; no hay tanteo legal.
• Requisitos: finca rústica de cabida no superior a una hectárea; no procede si las fincas están separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes; si concurren varios colindantes, preferido el de menor cabida.
• Plazo: nueve días naturales, de caducidad. Día inicial: la venta no está inscrita, así que desde el conocimiento, el 20 de octubre, contando desde el día siguiente.
• Último día: 29 de octubre de 2026.
• Prelación: cede ante el retracto de comuneros; prevalece sobre el arrendatario rústico si ninguna finca pasa de una hectárea.
• Procedimiento: juicio ordinario, con el principio de prueba del título y la consignación del precio si se conoce, o caución de consignarlo.

Dos avisos que cambian el resultado

Cataluña. Los retractos legales entre comuneros y los de la propiedad horizontal se rigen por el Código Civil de Cataluña (artículos 552-4 y 568-13 y siguientes), con plazos y reglas propias. Cuando la localidad es catalana, la respuesta lo advierte antes de dar el plazo del Código Civil estatal.

Arrendamientos de vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, prohíbe la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. No contiene una regla transitoria expresa para el artículo 25, de modo que en los contratos anteriores con cláusula de renuncia hay que analizar el caso; Nearius lo dice y, con la fecha del contrato, devuelve la redacción del artículo 25 vigente entonces.

Esta herramienta llegó en octubre de 2026 junto a las de indemnización por despido, mayorías de propiedad horizontal, tasas judiciales, retractos y prescripción urbanística; todas están en el catálogo y en los casos de uso.

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo se cuentan los nueve días del retracto de comuneros?

Desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad y, si no está inscrita, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta (artículo 1524 del Código Civil). Son días naturales y el plazo es de caducidad: no se interrumpe.

¿Hay que consignar el precio para demandar el retracto?

Hay que acompañar a la demanda el documento que acredite haber consignado el precio, si se conoce, o haber constituido caución de consignarlo en cuanto se conozca, además de un principio de prueba del título (artículo 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Sin ello la demanda no se admite.

¿Qué juicio corresponde al retracto?

El juicio ordinario, por razón de la materia y cualquiera que sea la cuantía (artículo 249.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

¿Cuánto plazo tiene el inquilino de una vivienda para el retracto?

Treinta días naturales desde la notificación fehaciente de las condiciones esenciales de la venta; si no se le notificó, o la notificación fue incompleta o inexacta, desde que conoce la venta. Con la fecha del contrato, Nearius devuelve la redacción del artículo 25 de la LAU que le es aplicable.

¿Qué retracto prevalece si concurren el comunero y el colindante?

El de comuneros excluye el de colindantes (artículo 1524 del Código Civil). Frente al arrendatario rústico, el colindante prevalece cuando ni la finca vendida ni la colindante exceden de una hectárea (artículo 22.6 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

¿Vale para Cataluña?

Los retractos legales entre comuneros y los de la propiedad horizontal se rigen allí por el Código Civil de Cataluña, con reglas propias; la herramienta lo advierte cuando la localidad es catalana.

¿Ha cambiado algo con el Real Decreto-ley 29/2026?

Sí: desde el 8 de octubre de 2026 el arrendatario de vivienda no puede renunciar al derecho de adquisición preferente. No hay regla transitoria expresa para el artículo 25 de la LAU, por lo que los contratos anteriores con renuncia requieren análisis; la respuesta lo advierte.

¿Está en la cuenta gratuita?

No. Forma parte del plan Pro, igual que la verificación de artículos con fecha en que se apoya.